住宅ローンをフラット35に借り換えたい

ここでは、住宅ローンをフラット35へ借り換えすることを考えてみます。家を購入する際に契約する住宅ローンは、途中で借り換えが出来ます。現在利用している住宅ローンを、全く別の新しい住宅ローンを組んで融資を受けることにより、現在のローンを完済する方法です。借り換えの後は新しい住宅ローンを返済していくというシステムです。

住宅ローンの借り換えの基本は、新しく借りる住宅ローンの金利が現在の住宅ローンより低い方に借り換えるというもので、全体の支払額を減らすのが目的です。しかし、新しく住宅ローンを組むとなれば費用もかかることを考えなくてはなりません。通常、住宅ローンの借り換えで差し引き損をしないためには、現在の住宅ローンに関して、下の3つの条件をクリアしていることです。

1:借り換える住宅ローンはその金利が現在の住宅ローンの金利に比べて1%以上低い物であること
2:ローンの残高は1,000万円以上であること
3:ローンの返済があと10年以上続くこと

2011年11月の調べではフラット35を扱っている金融機関で、一番低金利は2.2%でした。現在の住宅ローンが変動金利ならば店頭金利が2〜2.5%ぐらいの金融機関が多くを占めるのでフラット35に借り換えることは大した得にはなりません。

長期の固定ローンを組んでいる様なケースでは、時期が悪ければ随分高い金利になっていることが考えられます。例としては、三井住友銀行のWEBサイトでは、20年以上35年以内の長期固定住宅ローンの金利の移り変わりは、2003年10月に金利が最高値を迎えた時期がありました。その時の金利は実に4.25%。このさなかに長期固定ローンを組んでしまった人はむしろフラット35への借り換えで得する面が大きくなります。

いろいろ照らし合わせた結果、フラット35へ住宅ローンを借り換えを考えたいというのであれば、申し込みの条件はフラット35とほぼ同条件です。違う点があるとすれば、それは、現在の住宅ローンを借り入れた日から最低1年が過ぎていて、最近の1年間は、きっちりとローンの返済をして来ているという2点です。

また、住宅ローンの借り換えで融資を受けられる金額は100万円以上8,000万円以下と決まっています。これは、現在の住宅ローンの残高にフラット35の借り換えのための費用を足した額、あるいは担保評価額の200%のどちらか低い方の額までとなります。住宅ローンの借り換えは、担保評価額がローンの残高より低い、担保割れになってしまう場合も多く見られます。そのような担保割れ現象であっても200%以内ならば、借り換えの費用を入れて融資が受けられるという点もフラット35の特長なのです。

住宅ローンのフラット35には、省エネ性や耐震性を考えられた、優れた住宅に向けて、一定の期間金利を引き下げてくれるフラット35Sという姉妹商品があります。このフラット35Sについては新規契約を対象としているため、現在の住宅ローンからフラット35Sに借り換えることは出来ません。

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