フラット35の概要

車の購入費用としてマイカーローンが重宝するように、住宅を購入するためには住宅ローンが必須となります。中でも「フラット35」というローンが非常に利用者の多いことで知られています。

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と共同で提供している金融商品です。フラット35のフラットは返済期間中金利が変わらないことを表しており、最長で35年間ローリスクの住宅ローンを組める特徴があります。住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫は、かつて財政投融資制度をもとにした「一般住宅融資」という個人向けの融資事業を行っていました。しかし、民間の事業を圧迫しているという批判が多く、構造改革の一環で廃止されることになりました。

その後、公庫の行っていたローンを証券化する「証券化支援事業」をもとに、長期固定金利の住宅ローンが開発されました。これがフラット35の誕生した経緯です。

フラット35には、「買取型」と「保証型」という2種類のタイプがあり、それぞれ異なった特徴を持っています。買取型とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関から買い取った債権購入代金が住宅購入者のローンとして融資されるシステムです。債権は信託銀行などに信託され、それを担保に不動産担保証券が投資家に発行されます。住宅購入者の返済金は金融機関から機構へ渡って、最終的に投資家の利息として支払われるわけです。貸付金の回収が早いため、多くの金融機関が提供しています。

保証型とは、住宅金融支援機構がローンの保証会社の役割を担うことで金融機関から住宅購入者に融資が行われるシステムです。債権は民間の金融機関から直接信託銀行などに信託され、それを担保に不動産担保証券が投資家に発行されます。万が一住宅購入者のローンの返済が困難になった場合は、投資家への利息は住宅支援金融機構が請け負うことになるわけです。機関保証によってより低金利を実現しやすいメリットがありますが、まだまだ提供している金融機関が少ないのが実情です。

なお、フラット35は比較的金利が低くてお得な住宅ローンとして名高いですが、団体信用生命保険の保険料が自己負担となる点に注意しなければいけません。団体信用生命保険料に加入していないと、もしも債務者が死亡した場合に債務が残る問題があります。従って、フラット35が最も秀でた住宅ローンであるとは必ずしも言い切れません。様々な手数料を考慮した上で、他の住宅ローンと比較検討しましょう。

フラット35の金利について

楽天銀行の場合、借入金額の1.365%が、住信SBIネット銀行の場合は、借入金額の2.1%が融資手数料として加算されます。例えば3000万円借入した場合、前者の手数料は、3000万×0.01365 = 40万9500円であり、後者は、3000万×0.021 = 63万円です。実に20万円以上の差があることがおわかりいただけたことと思います。この「融資手数料」に着目してみると、借入金額によらず一律3万1500円である「ろうきん」が最も手数料の安い金融機関と言えます。ただし、ろうきんの金利は2.4%であり、若干金利が高いのが難点です。では、楽天銀行とろうきんは、はたしてどちらが真にお得なのでしょうか?元金3000万円で35年ローンを組んだ場合について比較してみましょう。

楽天銀行の場合、2.2%の金利では毎月の返済額は10万2485円であり、35年間で4304万3700円になります。これに融資手数料40万9500円を加算した4345万3200円が総返済額となります。一方、ろうきんの場合、2.4%の金利では毎月の返済額は10万5647円であり、35年間で4437万1740円になります。これに融資手数料3万1500を加算した4440万3240円が総返済額となります。

この場合、楽天銀行のほうが50万円以上もお得であるということがわかりました。しかも引き落とし口座を楽天口座に指定することで手数料を安く出来るキャンペーンを組み合わせれば、さらに総返済額を減らすことも可能です。

このように、フラット35を利用する際は金利のみに注目するのではなく、手数料まで含めた詳細な計算を行って比較することが肝心です。何十年にも渡る莫大なローンですから、金融機関の選択は慎重に行いましょう。

住宅ローンの借り換えについても検討しよう

少しでも返済負担を軽くするために住宅ローンの借り換えを上手にするための方法を検討してみてはいかがでしょうか。必要書類や借り換える意味、申し込みのタイミングなどを確認して住宅ローンの返済総額を減らしてみましょう。

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